STJ decide que aluguel por Airbnb em condomínios depende de aprovação em assembleia

O Superior Tribunal de Justiça decidiu, por maioria, que a locação de imóveis por curta temporada em condomínios residenciais, por meio de plataformas como Airbnb, poderá depender de autorização da assembleia de moradores. O entendimento foi firmado pela 2ª seção da Corte e reacendeu o debate sobre os limites do uso da propriedade privada dentro dos condomínios residenciais.

A decisão ocorreu por cinco votos a quatro. A maioria dos ministros acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, que considerou que a exploração frequente e profissional desse tipo de aluguel pode descaracterizar a finalidade residencial do imóvel. Segundo o entendimento adotado, a alta rotatividade de hóspedes pode comprometer questões como segurança, sossego e convivência entre os moradores.

O caso analisado pelo STJ envolveu uma proprietária de Minas Gerais que contestava a proibição de realizar locações temporárias por aplicativos digitais. Ela argumentou que o imóvel era utilizado pela própria família e alugado apenas em períodos em que estivesse desocupado. A discussão começou após o condomínio exigir autorização prévia para as locações, mesmo sem previsão específica na convenção condominial.

Durante o julgamento, os ministros avaliaram se a locação de curta duração pode ser considerada simples aluguel residencial ou se, em determinadas situações, se aproxima de uma atividade comercial semelhante à hospedagem. Para a maioria da Corte, quando existe exploração contínua e profissionalizada, o uso deixa de ter apenas caráter residencial.

A ministra Nancy Andrighi destacou em seu voto que o STJ já havia reconhecido anteriormente que o uso de plataformas digitais não altera automaticamente a natureza do imóvel. Porém, segundo ela, o modelo de exploração intensiva, com grande circulação de pessoas, pode gerar impactos diretos na rotina do condomínio. Por isso, entendeu que mudanças dessa natureza exigem aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos, conforme prevê o Código Civil.

Houve divergência entre os ministros. O ministro Antonio Carlos Ferreira defendeu que a restrição ao aluguel por temporada só poderia existir caso estivesse prevista expressamente na convenção do condomínio. Para ele, a utilização do Airbnb não transforma automaticamente o imóvel em atividade comercial ou hoteleira.

O advogado Marco Túlio Elias Alves afirma que a decisão do STJ tende a influenciar diretamente futuras disputas envolvendo condomínios e plataformas digitais de hospedagem. Segundo ele, o entendimento reforça a importância de regras claras nas convenções condominiais para evitar conflitos entre moradores e proprietários.

De acordo com o especialista, a decisão também demonstra que o Judiciário vem buscando equilibrar o direito de propriedade com os interesses coletivos dos condomínios. Ele explica que a tendência é que assembleias passem a discutir de forma mais detalhada a permissão ou limitação desse tipo de locação nos empreendimentos residenciais.

O julgamento teve ampla repercussão no meio jurídico e foi acompanhado por especialistas do setor imobiliário. O tema também foi abordado pelo portal Migalhas, que destacou os principais pontos debatidos pelos ministros e os impactos da decisão para proprietários e administradoras de condomínio.

O impacto das locações por aplicativo na rotina dos condomínios

O crescimento das plataformas de aluguel por temporada mudou a dinâmica do mercado imobiliário nos últimos anos. Aplicativos como Airbnb popularizaram o modelo de hospedagem de curta duração e criaram novas possibilidades de renda para proprietários de imóveis em grandes cidades e destinos turísticos.

Ao mesmo tempo, o avanço desse modelo passou a gerar discussões dentro dos condomínios residenciais. Muitos moradores começaram a reclamar da circulação constante de pessoas desconhecidas, aumento de barulho e dificuldade no controle de acesso aos prédios. Em alguns casos, síndicos e administradoras passaram a defender regras mais rígidas para esse tipo de locação.

Especialistas em direito imobiliário apontam que o principal ponto da discussão está na definição da finalidade do imóvel. Enquanto alguns entendem que a locação por temporada é apenas uma extensão do direito de propriedade, outros avaliam que a prática pode assumir características comerciais dependendo da frequência e da forma como é explorada.

Segundo Marco Túlio Elias Alves, a ausência de regras claras ainda é um dos maiores desafios enfrentados pelos condomínios. Ele explica que muitas convenções foram elaboradas antes da popularização dos aplicativos e não tratam diretamente sobre hospedagens de curta duração.

Para o advogado, a decisão recente do STJ pode estimular condomínios a atualizarem suas normas internas. A expectativa é que assembleias passem a discutir critérios específicos para permitir ou restringir locações temporárias, buscando reduzir conflitos entre moradores e proprietários.

Outro ponto importante envolve a segurança. Em condomínios com alta rotatividade de hóspedes, moradores costumam relatar preocupação com o controle de entrada e saída de pessoas. Administradoras afirmam que a identificação frequente de visitantes aumenta a demanda operacional e exige protocolos mais rigorosos.

Por outro lado, proprietários defendem que a locação por aplicativos representa uma alternativa legítima de renda. Muitos afirmam que o aluguel de curta duração ajuda a custear despesas do imóvel e amplia o aproveitamento do patrimônio, especialmente em regiões turísticas.

O debate também envolve aspectos econômicos. Em algumas cidades, o crescimento das plataformas digitais alterou a dinâmica do mercado tradicional de aluguel e influenciou os preços dos imóveis. Esse cenário levou diferentes países e municípios a criarem regras específicas para o funcionamento das hospedagens temporárias.

A tendência é que o tema continue sendo discutido nos tribunais e nas assembleias condominiais. Para especialistas, o desafio será encontrar um equilíbrio entre o direito do proprietário de utilizar seu imóvel e a necessidade de preservar a convivência coletiva dentro dos condomínios residenciais.