Via JusBrasil - Alessandra Sereda
A Due Diligence vem ganhando cada vez mais importância nos negócios imobiliários, uma vez que traz maior segurança jurídica e transparência nas negociações, evitando o surgimento de “surpresas” negativas após o fechamento do contrato de compra e venda de um imóvel.
O que é a Due Diligence Imobiliária?
O termo due diligence vem da língua inglesa e significa “devida diligência”, quer dizer uma diligência prévia, ou seja, uma análise antes que um negócio seja concretizado.
Em uma transação imobiliária, são investigados e analisados de maneira detalhada todos os documentos que envolvem o imóvel, os seus proprietários atuais e anteriores, bem como os compradores.
Basicamente é uma análise jurídica aprofundada para entender quais são os riscos envolvidos em uma compra ou venda de um imóvel.
A Due Diligence imobiliária tem por finalidade a análise detalhada do negócio, reduzindo com isso, possíveis riscos envolvidos na negociação de um imóvel.
Quem está apto a exercer essa atividade?
Cabe esclarecer que, a Due Diligence imobiliária é um serviço prestado pelo advogado especializado em direito imobiliário. Somente esse profissional possui o conhecimento hábil para analisar, de forma aprofundada, todos os documentos do imóvel, as certidões das esferas municipais, estaduais e federais dos contratantes, de forma a emitir um parecer dos possíveis riscos que podem trazer para a determinada transação imobiliária.
A due diligence imobiliária, entretanto, não exime a obrigação legal do corretor de imóveis de fornecer todas as informações acerca da segurança ou do risco do negócio, conforme prevê o artigo 723, do Código Civil:
“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”
Por meio do citado artigo, depreende-se que o corretor de imóveis possui uma obrigação prevista em lei de fornecer as informações para que uma transação imobiliária ocorra de forma segura, no entanto, esse profissional se valerá apenas dos documentos disponibilizados pelo cartório, até mesmo porque, o corretor de imóvel não detém de conhecimentos jurídicos para analisar determinadas situações legalmente previstas no determinado negócio.
A due diligence imobiliária, realizada por um advogado especializado, consiste em um trabalho mais detalhado e aprofundado, no qual serão analisados, além dos documentos e certidões do imóvel e dos contratantes, também processos judiciais, dívidas cíveis, trabalhistas, tributárias das partes envolvidas e os riscos que eventuais registros em abertos podem trazer para o sucesso de uma transação imobiliária.
Como por exemplo, é possível conhecer se há falta de alguma atualização na matrícula ou se existe alguma dívida judicial vinculada ao imóvel, objeto da negociação. Serão analisadas todas as informações que podem gerar implicações de natureza tributária, fiscal, trabalhista, cível e outros.
Portanto, diferentemente do trabalho e obrigação legal de um corretor de imóveis, a due diligence imobiliária, realizada pelo advogado especializado, resulta em um parecer detalhado do negócio a ser realizado, indicando os principais riscos que podem prejudicar a negociação ou mesmo as condições jurídicas e econômicas que garantem a viabilidade do negócio, indo, portanto, muito além de uma simples avaliação de documentos fornecidos pelo cartório.