Via JusBrasil - Alessandra Sereda
A Due Diligence vem ganhando cada vez mais importância nos negócios imobiliários, uma vez que traz maior segurança jurídica e transparência nas negociações, evitando o surgimento de “surpresas” negativas após o fechamento do contrato de compra e venda de um imóvel.
O que é a Due Diligence Imobiliária?
O termo due diligence vem da língua inglesa e significa “devida diligência”, quer dizer uma diligência prévia, ou seja, uma análise antes que um negócio seja concretizado.
Em uma transação imobiliária, são investigados e analisados de maneira detalhada todos os documentos que envolvem o imóvel, os seus proprietários atuais e anteriores, bem como os compradores.
Basicamente é uma análise jurídica aprofundada para entender quais são os riscos envolvidos em uma compra ou venda de um imóvel.
A Due Diligence imobiliária tem por finalidade a análise detalhada do negócio, reduzindo com isso, possíveis riscos envolvidos na negociação de um imóvel.
Quem está apto a exercer essa atividade?
Cabe esclarecer que, a Due Diligence imobiliária é um serviço prestado pelo advogado especializado em direito imobiliário. Somente esse profissional possui o conhecimento hábil para analisar, de forma aprofundada, todos os documentos do imóvel, as certidões das esferas municipais, estaduais e federais dos contratantes, de forma a emitir um parecer dos possíveis riscos que podem trazer para a determinada transação imobiliária.
A due diligence imobiliária, entretanto, não exime a obrigação legal do corretor de imóveis de fornecer todas as informações acerca da segurança ou do risco do negócio, conforme prevê o artigo 723, do Código Civil:
“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”
Por meio do citado artigo, depreende-se que o corretor de imóveis possui uma obrigação prevista em lei de fornecer as informações para que uma transação imobiliária ocorra de forma segura, no entanto, esse profissional se valerá apenas dos documentos disponibilizados pelo cartório, até mesmo porque, o corretor de imóvel não detém de conhecimentos jurídicos para analisar determinadas situações legalmente previstas no determinado negócio.
A due diligence imobiliária, realizada por um advogado especializado, consiste em um trabalho mais detalhado e aprofundado, no qual serão analisados, além dos documentos e certidões do imóvel e dos contratantes, também processos judiciais, dívidas cíveis, trabalhistas, tributárias das partes envolvidas e os riscos que eventuais registros em abertos podem trazer para o sucesso de uma transação imobiliária.
Como por exemplo, é possível conhecer se há falta de alguma atualização na matrícula ou se existe alguma dívida judicial vinculada ao imóvel, objeto da negociação. Serão analisadas todas as informações que podem gerar implicações de natureza tributária, fiscal, trabalhista, cível e outros.
Portanto, diferentemente do trabalho e obrigação legal de um corretor de imóveis, a due diligence imobiliária, realizada pelo advogado especializado, resulta em um parecer detalhado do negócio a ser realizado, indicando os principais riscos que podem prejudicar a negociação ou mesmo as condições jurídicas e econômicas que garantem a viabilidade do negócio, indo, portanto, muito além de uma simples avaliação de documentos fornecidos pelo cartório.
Qual a importância da Due Diligence em um negócio imobiliário?
Por meio da Due Diligence imobiliária muitos problemas e pendências legais e financeiras podem ser prevenidas antes mesmo de adquirir ou vender um imóvel, reduzindo, com isso, as “surpresas” negativas após o fechamento do contrato.
Citamos algumas situações que podem ser analisadas por meio de uma Due Diligence Imobiliária:
A presença ou não de área de preservação ambiental que impedem a construção;
Se existe alguma restrição na matrícula que possa inviabilizar a sua compra;
Se há dívidas envolvendo os proprietários, que possam fazer com que o bem seja utilizado como garantia, resultando em riscos de perda, no futuro, pelo comprador;
Se há falta de algum registro ou averbação na matrícula do imóvel;
Se os documentos do imóvel não possuem vícios ou nulidades;
Dentre muitas outras situações que podem resultar em impedimentos para o sucesso de uma negociação.
Utiliza-se o serviço da Due Diligence imobiliária para investigar possíveis riscos envolvendo dívidas no imóvel objeto da negociação, dos atuais proprietários que podem estar, por exemplo, se valendo da venda para fraudar credores, assim como, analisar as condições legais e financeiras do comprador, para calcular o risco de eventual inadimplência.
Dessa forma, contratando um serviço de due diligence imobiliária traz aos contratantes maior segurança jurídica, maior transparência e grande economia financeira e de tempo, pois pode evitar surpresas desagradáveis em uma transação imobiliária.
Caso algum risco seja identificado, fica a cargo das partes decidirem se querem levar o negócio adiante ou não, ou até mesmo se querem discutir uma eventual renegociação dos valores do contrato.
Portanto, a Due Diligence imobiliária, por envolver um estudo pormenorizado que ultrapassa uma simples análise superficial da documentação, é um serviço de extrema importância que deve ser utilizado por todas as pessoas, sejam elas físicas ou jurídicas, que desejam realizar um negócio imobiliário com maior segurança jurídica e com toda a cautela, sob pena de correr o risco de se perder o dinheiro de uma vida de trabalho investido em um negócio desastroso.
